Ставки на рынке межбанковского кредитования растут фактически весь текущий, точнее, истекающий год. Сегодняшнего уровня - однодневный MosPrime немногим меньше 6 % - они достигают в середине сентября. В это же время банки ничинают повышать ставки по депозитам физических лиц и делают это на протяжении нескольких месяцев подряд.

В конце ноября Центробанк ослабляет рейтинговые требования к ценным бумагам, входящим в Ломбардный список Банка России. ЦБ РФ готов рассматривать в качестве залога по операциям РЕПО или кредитам регулятора бумаги эмитентов с рейтингом долгосрочной кредитоспособности B-/B3. До такого уровня требования снижались в 2008 году. Все говорит о том, что проблема ликвидности стоит остро.

Стоит ли ожидать повторения сценария 2008 года, когда ипотека фактически впала в кому? И стало ли следствием этого снижение цен на недвижимость? Посмотрим на графики движения средних цен 1 м2 недвижимости в отдельных регионах. Они построены на основании данных Росстата и отражают картину по квартирам всех типов.

Практически идентичные цены на них на первичном и вторичном рынках до I квартала 2007 года, после этого первичный растет более быстрыми темпами, и стагнация обоих в IV - такая картина в 2008 году по Ленинградской области. При этом 1 м2 жилья в новостройках здесь до сих пор стоит дороже.

Движение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости Ленинградской обл с 2007 года

Картина по северной столице несколько иная. Кривые, отражающие движение 1 м2 в новостройках и квартирах из вторых рук, росли почти параллельно друг другу. Цены на последние были значительно ниже. Они подтянулись к уровню первичного рынка в IV квартале 2008 года. Новостройки упали, а вторичный рынок продемонстрировал небольшой рост - вот что говорит нам статистика. С тех пор первичный рынок рос квартал к кварталу лишь дважды - в I квартале 2009 и II квартале 2011. I квартала 2009 - это пик цен на приходится пик цен на оба варианта недвижимости. С тех пор 1 м2 в новостройках потерял больше 19 %. Жилье из вторых рук в текущем году почти достигало рекордного уровня и сегодня разница между ним и первичкой почти 14 %.

Движение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости Санкт-Петербурга с 2007 года

В Москве в 2008 проседала и вторичка, и новостройки, но падение не было самым значительным за нашу “историю”. Здесь квартиры от хозяев стабильно дороже, чем от застройщика.

Движение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости Москвы с 2007 года

Недвижимость Московской области в пик кризиса 2008 двигалась вверх. Темпы роста вторичного рынка опережали новостройки. В текущем же году последние неуклонно росли в цене: интерес к этому виду недвижимости подогрели планы по “остоличиванию” ряда областных территорий.

Движение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости Московской области с 2007 года

История, как видим, не подтверждает тезис о повсеместном снижении цен на недвижимость во время кризиса 2008. Вопрос же о том, какой именно регион может стать исключением на этот раз, пока остается открытым.

39 177 рублей - такова средняя цена 1 м2  квартиры улучшенной планировки на первичном рынке недвижимости в Краснодарском крае. Это данные Росстата за II квартал текущего года. 29 792 рублей исходя из сегодняшнего курса ЦБ - столько стоит 1 м2 квартиры в одном из комплексов Синан-Инвест на турецком побережье Средиземного моря. Последнее предложение - комплекс Санфлауэр в округе города Мерсин. Объект еще не сдан, здесь ведутся отделочные работы. Цену за квадратный метр продавец указывает в валюте Еврозоны - 700 евро. Наш выбор - объект инвестиций площадью 120 м2 - при стопроцентной оплате будет стоить 84 000 евро.

Сравним его прогнозную доходность с ожидаемой прибылью от квартиры в комплексе Морская симфония. Удаленность от пляжа - полкилометра. Срок сдачи - III квартал 2012 года. Стоимость 1 м2 от 61 000 рублей. Логично предположить, что такая стоимость действительна для квартир с наибольшей площадью -100 м2. Таким образом, сегодня одну из них можно купить за 6 100 000 рублей. Управляющие компании сравниваемых объектов готовы взять на себя хлопоты по сдаче приобретения в аренду. При этом россияне считают, что сезон прибыли при посуточном ее варианте длится с мая по сентябрь. Турки - с апреля по середину ноября. Мы в своих подсчетах укоротили последний отрезок и берем за сезон в Турции период с 15 мая по 15 октября.

Для вычислений мы использовали понижающие коэффициенты 0,5 и 0,8 в низкий и высокий сезоны соответственно. Средиземноморцы не корректируют стоимость аренды в зависимости от месяца и берут по 100 евро в сутки. Их российские коллеги оперируют величинами, сложившимися на рынке в прошедшем сезоне, и подход к ценовой политике у них более гибкий. Мы брали максимальные суммы. (92*100)*0,8 + (62*100)*0,5 = 10 460 евро. Это прогноз дохода покупателя квартиры в Санфлауэр. (2 200*17)*0,5 + (3 000*30)*0,8 + (3 500*2*31)*0,8 + (2 800*30)*0,5 = 306 300 рублей. Это прогноз прибыли покупателя квартиры в Морской симфонии. 8 368 евро и 245 040 рублей - столько за вычетом комиссии останется у инвесторов на руках в первом и втором случае соответственно.

При наших прогнозах загруженности получается, что 10,04 лет - период окупаемости для Санфлауэр; 24,89 - период окупаемости для Морской симфонии.

Вносишь на специальный счет в банке ежемесячно некую сумму - краевой бюджет добавляет 30 % от нее. Так копятся деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Период накопления - от 1 до 6 лет. Затем банк, обслуживающий счета, выдает их владельцам кредит на покупку недвижимости под 6 % годовых. Ставка останется прежней вне зависимости от инфляции. Взаймы банк даст ровно столько, сколько клиент накопит и край добавит. Сумма накопления и “надбавки” таким образом должна составлять половину от стоимости квартиры.

Участники проекта - Сбербанк, Краснодарский край и его жители. О запуске накопительной ипотеки кредитор и власти территории договорились на проходившем в Сочи экономическом форме. Социальные выплаты из бюджета ограничены суммой 36 000 рублей в год. Для их получения участник Накопительной ипотеки должен ежемесячно откладывать на счет в Сбербанке минимум 7 000 рублей.

Условия вклада, который будет открываться в рамках программы, пока не обнародованы. Логично предположить, что процентный доход по нему будет начисляться по ставке “до востребования”. В таком случае при минимальном размере взносов за 5 лет на счете участника программы будет 600 000 рублей. Еще столько же он получит в кредит от Сбербанка. Средняя цена 1 м2 в Краснодарском крае во II квартале 2011 года на первичном рынке была 38 457 рублей. За наши деньги здесь можно купить у застройщика квартиру общей площадью немногим больше 31 м2. 51 366 - такова стимость 1 м2 на вторичке - площадь квартиры при такой цене квадрата едва перевалит за 23 м2.

Цены же на недвижимость в течение пяти лет претерпят изменения. Это движение может нивелироваться за счет действий краснодарских властей - они обещают участникам программы и квадратные метры по льготной цене. Сбербанк же и с учетом ставки по ипотеке в размере 6 % годовых вряд ли останется в накладе. Это - своеобразная плата за пользование средствами участников программы в течение срока накопления.

Город Мытищи, пересечение улиц Трудовая и 3-я Крестьянская - ипотеку на квартиры в доме по этому адресу банк Уралсиб даст на специальных условиях. Они - результат договоренности банка и застройщика - компании ПИК. Ставка по кредиту на покупку ряда объектов недвижимости от последнего будет на 1 % ниже стандартной. В строящемся доме по названному адресу сегодня можно приобрести квартиру с использованием займа под 11% годовых в рублях. Данное применимо, если клиент располагает собственными средствами в размере 50 % от стоимости жилья. При первоначальном взносе от 20 % до 50 % ставка будет на 0,5 процентных пункта выше. Озвученные величины действуют на этапе строительства, по его окончании ставка будет равна 10,8 % годовых.

Двухкомнатная квартира общей площадью 64,08 м2 расположена на 9 этаже выбранного нами дома. Здесь цена 1 м2 начинается от 64 125 руб. По ней реализуют, скорее всего, квартиры самой большой площади, - четырехкомнатные. Мы все же возьмем ее за точку отсчета - нам она нужна для сравнения. 4 109 130 рублей - такова будет стоимость варианта. При сроке кредита 10 лет покупатель переплатит банку Уралсиб 2 102 047 рублей. Размер ежемесячного взноса будет равен 44 911 рублей. При максимальном сроке переплата составит 7 804 292,40 рублей, ежемесячный платеж - 30 810 рублей. Рассчеты сделаны для таких параметров: 20 % - размер собственных средств, 10,8 % годовых - ставка по кредиту.

ДПоследний вариант приобретения в кредит можно рассматривать, если наименьший размер ежемесячного платежа - основное требование к ипотеке. Конурент Уралсиба на данном объекте - Сбербанк. Для тех, кто готов выплачивать больше 40 000 ежемесячно, его предложение предпочтительнее. При равных условиях в части первоначального взноса по ипотеке от Сбербанка размер регулярных выплат составит 43 442 рублей, а процентов по кредиту заемщик заплатит 1 925 731 рубль. Продукт с названием “В десятку!” актуален до конца текущего года. Максимальный период возврата здесь - 10 лет, ставка 10 % годовых.

В свете же последних событий интерес может представлять и ипотека от Уралсиба на общих основаниях.  С ее помощью можно купить квартиру в будущей Москве, которая сегодня называется, к примеру, Щербинка. 71 606 рублей - столько в среднем стоит здесь 1 м2 в новостройке. Средняя цена рассчитана нами на основании актуальных предложений агентств недвижимости. В Москве же за названную единицу площади в среднем дают 162 400 рублей. Так что есть вероятность, что стоимость обслуживания ипотечного долга нивелируется за счет роста цен на недвижимость в присоединяемых территориях.

Площадь комнаты - 19,75 м2, кухни - 8,5 м2, балкона - 2,73 м2. Общая площадь - 43,50 м2. Квартира находится на 10-м этаже дома, расположенном в 22 микрорайоне Балашихи. Квартира неугловая. Серия дома - ИП-46С. Высота потолков этой серии - 2,8 м, наружные стены с повышенной шумоизоляцией имеют толщину 340 мм. Дом сдан госкомиссии в 2009 году. Это объект, построенный СУ-155. Что такого в нем особенного? - спросите вы. А особенными будут условия ипотеки, вздумай вы приобрести приглянувшуюся автору материала квартиру в кредит от банка ВТБ24.

8,5% годовых в рублях  - такая процентная ставка будет прописана в вашем договоре. Она доступна в рамках ипотеки, разработанной банком ВТБ24 совместно со строителями. Названная величина действует после завершения строительства, как в нашем случае. До его окончания применима ставка от 9 % годовых в рублях и от 8,45 % в валюте. Прочие параметры ипотечной программы, разработанной кредитором и СУ-155: 20 %  -размер собственных средств, 50 лет - максимальный период возврата. Стоимость однокомнатной квартиры в Балашихе - 3 045 000 рублей. При минимальном первоначальном взносе сумма кредита будет 2 436 000 рублей. При сроке 5 лет ежемесячный платеж будет немногим меньше 50 000 рублей, а переплата составит 562 800 рублей.

Сегодня за кредитом от дуэта ВТБ24-СУ-155 могут прийти только желающие купить недвижимость в Москве и Московской области. В перспективе - всех регионов, в которых строительная организация имеет объекты. Это еще 6 регионов, среди которых Санкт-Петербург, Нижний Новогород, Тверь.

Житель столицы берет ипотеку для покупки квартиры в Смоленске. Жилье здесь ему не нужно, он ждет роста цен на недвижимость и планирует за счет этого движения получить выгоду. Схема сложная - чего стоит только процедура получения кредита! - но, как оказалось, применимая. Деньги - инструмент инвестирования и рассматривать в таком качестве можно и заемные средства. Насколько вероятна прибыль инвестора в описанном случае? Рассмотрим трехлетний период.

Смоленская область в Центральном федеральном округе занимает и впрямь особое положение. Стоимость квадратного метра здесь одна из самых низких наряду с Курской и Орловской областями - 28 981 рублей. Среднее же значение для региона - 33 615 рублей. При подсчетах мы не учитывали Москву и Московскую область. Стандартная ипотека на общих условиях для покупки готового жилья в Сбербанке доступна, например, под ставку 13.0-14.75 %% годовых в рублях. Условия - срок кредита до 10 лет и первоначальный взнос от 15 %.

Нетрудно заметить корреляцию зарплаты в регионе и стоимости жилья. Это логично. Если в городе Н. средняя зарплата 10 тысяч рублей, то спрос на квартиры по цене в 50 тысяч рублей за квадратный метр будет низкий. Это подтолкнет цены вниз.

Если рассмотреть коэффицент Ц/З ((цена квадратного метра)/(зарплата)), то и по нему Смоленская область будет среди аутсайдеров. Такого низкого показателя нет ни у одного субъекта Центрального Федерального Округа. На Смоленщине в 2009 году он был 2.22 (в 2010 году, по нашим оценкам, упал ниже 2.0), средний по региону - 2.60 (вновь без учета Москвы и Московской области).

Читать далее »