Имея определенную сумму денег, люди начинают думать о сохранении их и преумножении. Основными вариантами вложений рассматриваются депозиты и покупка недвижимости с последующей сдачей в аренду. Сейчас суммы от сдачи квартир в аренду недвижимости сильно проигрывают банковским вкладам.

Допустим, у вас есть 6 млн рублей и вы думаете, куда их вложить с минимальным риском и с желанием получить больше 10 % годовых. Эта сумма превышает застрахованную, поэтому надо либо делить ее на 4 банка (4 по 1.4 = 5.6), или выбирать банки понадежнее, с которыми ничего не случится.

На 6 млн рублей в Челябинске можно купить две небольшие двухкомнатные квартиры в центре года. Аренда будет приносить около 40 тысяч рублей в месяц. Это 480 тысяч рублей в год. 8 % годовых. Возможно купить квартиры за 5.5 млн рублей, остальные деньги вложить в ремонт, и сдавать квартиры по 25-30 тысяч рублей в месяц. При лучшем варианте получится 600 тысяч рублей в год. Вариант неплохой, учитывая, что цены на недвижимость могут расти, а квартиры в Челябинске стоят дешевле, чем у соседей. Но есть сразу несколько “но”. Во-первых, это в Челябинске, если вы живете в Москве, то вам стоит рассматривать недвижимость в Москве. На 6 млн рублей в Москве выбор квартир небогатый, и от сдачи такой квартиры вы получите максимум 30-35 тысяч рублей в месяц. Это прилично ниже челябинских доходностей. Во-вторых, сдача квартиры в аренду - это геморрой. Нужны капитальные вложения. Периодически делать ремонт (а это минус от вашей прибыли). В-третьих, клиенты бывают разные. Может случиться так, что вам понадобится жилищный юрист, а это дополнительные расходы от вашего небольшого дохода.

Но сколько сейчас могут принести банковские депозиты, учитывая, что ЦБ РФ постоянно снижает ключевую ставку?

Рублевые ставки по депозитам сроком до 1 года

Крупные банки ждут дальнейшего понижения ставок ЦБ РФ и улучшения финансовой ситуации в России, поэтому максимальные ставки уже не дают при вкладах на большой срок. У Сбербанка - 10.1 % годовых при вкладе на 9 месяцев, ВТБ 24 предлагает 11.3 % годовых при вкладе на 6 месяцев, Газпромбанк вообще дает лишь 10 % годовых при вкладе на полгода. У Альфа-Банка, Юникредит Банка и Райффазенбанка можно получить чуть больше 10 % годовых при вкладе на год.

Ставки уже не те, что были в начале года, но мы предупреждали, что они будут падать.

Одним из индикаторов экономического благополучия являются цены на недвижимость. Недвижимость первая отреагировала на начало кризиса. Но как она чувствует себя сейчас? Начал ли расти спрос? Цены?

Везде по-разному. В США наблюдается небольшой (для посткризисного периода) рост, но до цен 2006 года далеко. Франция кризиса не заметила, цены уже в 2011 году обновили максимумы. В Италии легкая стагнация. Цены вроде бы упали да так незначительно. А вот в Испании цены продолжают падать и по сей день.

Динамика цен на недвижимость за последние десять лет, в % к 2003 году

И по этому графику видно, что цены на недвижимость в Испании могут и, скорее всего, будут падать еще. Пока нет и намека на то, что цены стабилизировались. А это значит, что те, кто хотят купить виллу или квартиру в Испании, могут пока повременить. Будут предложения интереснее. Либо надо уже сейчас выпрашивать скидку в 10-20 % от стоимости, потому что остальная макроэкономическая статистика скорее говорит о том, что ценам на недвижимость в Испании уже пора перестать падать. Вот только спрос остается низким, и до начала покупок(-ки) стоит подождать 1-2 кварталов роста цен.

По данным Национальной ассоциации риэлторов средняя стоимость дома в США в августе 2013 года равнялась 199 900 долларов, что на 6.4 % больше, чем год назад.

Самыми дорогими городами остаются калифорнийцы: Сан-Франциско, Санта-Барбара, Сан-Хосе. Здесь сумма сделок с недвижимостью нередко превышает 1 млн долларов. А средняя стоимость дома в Сан-Франциско почти 800 тысяч долларов.

Средняя стоимость домов в городах США

Стоит отметить рост цен на недвижимости в городе автопромышленников - Детройте. За последний год дома там подорожали на 45 %!

Спрос россиян на зарубежную недвижимость стабильно растет. Благодаря кризису цены на недвижимость во многих странах стали ниже. Квартиры и виллы в Болгарии и Испании частенько продаются со скидкой. Местные жители не обеспечивают того спроса на недвижимость, который бы удерживал цены от падения.

Но статистика вещь упрямая. Если предложений со скидками все еще достаточно, то того падения, что было в начале кризиса, уже нет практически нигде.

Уже частенько можно услышать про то, что в Болгарии можно купить квартиру за 300 или 600 тысяч рублей.
Но насколько реальны эти предложения? Обычно это еще не построенные здания, расположенные далеко от моря. Иногда постройки таких объектов затягиваются на года. Что и было в принципе с некоторыми комплексами в 2008 году.

В реальности купить квартиру в Болгарии за 15 тысяч евро очень сложно. Хороших предложений практически нет.

Я предлагаю посмотреть предложения одного из крупнейших болгарских застройщиков компании “Форт Нокс”. Главная отличительная особенность комплексов компании - они все закрытые. Самые низкие цены в комплексе “Orchid Fort Garden“. Цены на студии начинаются от 22 тысяч евро. Это примерно 900 тысяч рублей. Комплекс находится примерно в полутора километрах от моря и центрального пляжа Солнечного Берега. Апартаменты у моря стоят, естественно, дороже. За близость к морю надо платить. По стандартной схеме компания предоставляет рассрочку на срок до 10 лет. При уплате 40 % в первый год.

На Северном Кипре цены выше. От 28 тысяч евро на строящиеся объекты и от 40 тысяч евро на построенные (правда, это уже апартаменты на второй береговой линии - 650 метров до моря). На многие объекты дается рассрочка (на некоторые беспроцентная на несколько лет, что с финансовой точки зрения очень выгодно) или предоставляется кредит.

Въезд в Северный Кипр проще, чем в Болгарию. Если и туда, и туда россиян пустят по шенгенской мультивизе, то на Северный Кипр в принципе можно попасть вообще без визы (через Турцию). А кипрскую визу, по которой можно заехать на Южный Кипр, можно получить через интернет. Так что здесь плюсы за островом.
Еще одним преимуществом недвижимости на Северном Кипре является более длинный сезон. Если в Болгарии он длится с мая по сентябрь, то на Северном Кипре в море можно плавать с апреля по ноябрь.

Северный Кипр порадует любителей покера. Здесь, в отличие от Болгарии, регулярно проводятся покерные серии, на которые приезжают относительно слабые игроки из Турции и Ливана. Например, скоро начнется Ливанская покерная серия.

Кипр всегда был дороже Болгарии. Таким остается и сейчас. Правда, Северный Кипр дороже Болгарии совсем на чуть-чуть.

Не секрет, что люди умирают. Это естественный процесс, который неизбежен. Увы, умирают и наши родные. Иногда на нас “сваливается” наследство в виде квартиры. Мы расстроены смертью родного человека, но должны продолжать жить и думать, как использовать свалившуюся на нас квартиру на свое благо.

Первым делом надо переоформить квартиру на себя. Затем думать, что с ней делать. Вариантов здесь несколько.

1. Сдавать квартиру в аренду. Доходность будет около 5-7 % годовых. Негусто.

2. Продать квартиру.

Если вы выберете вариант с продажей квартиры, а он по деньгам более предпочтительный, то перед вами опять же открываются возможности инвестирования средств.

1. Положить деньги в банк на депозит. Посмотреть ставки по депозитам. Здесь в зависимости от банка и срока вы можете рассчитывать на 9-14 % годовых.

2. Вы можете купить валюту. Курсы валют меняются в течение года обычно незначительно. Падение рубля бывает только в кризисные моменты. В конце прошлого года доллар стоил 32.20, евро - 41.67. Сейчас обе валюты стоят меньше.

3. Вы можете купить драгоценные металлы. С начала года серебро подорожало на 20 %. Стоит учесть, что, покупая серебро в банках, вы теряете на комиссии существенную часть прибыли. И золото с палладием выросли за почти десять месяцев менее чем на 10 %.

4. Вы можете отдать деньги в доверительное управление профессионалам. Но если мы не говорим об агрессивном управлении, то редкий управляющий сможет принести вам больше 30 % за год.

Но вопрос инвестиций очень личный и принимать решение вы должны сами, взвесив все “за” и “против”.

Ставки на рынке межбанковского кредитования растут фактически весь текущий, точнее, истекающий год. Сегодняшнего уровня - однодневный MosPrime немногим меньше 6 % - они достигают в середине сентября. В это же время банки ничинают повышать ставки по депозитам физических лиц и делают это на протяжении нескольких месяцев подряд.

В конце ноября Центробанк ослабляет рейтинговые требования к ценным бумагам, входящим в Ломбардный список Банка России. ЦБ РФ готов рассматривать в качестве залога по операциям РЕПО или кредитам регулятора бумаги эмитентов с рейтингом долгосрочной кредитоспособности B-/B3. До такого уровня требования снижались в 2008 году. Все говорит о том, что проблема ликвидности стоит остро.

Стоит ли ожидать повторения сценария 2008 года, когда ипотека фактически впала в кому? И стало ли следствием этого снижение цен на недвижимость? Посмотрим на графики движения средних цен 1 м2 недвижимости в отдельных регионах. Они построены на основании данных Росстата и отражают картину по квартирам всех типов.

Практически идентичные цены на них на первичном и вторичном рынках до I квартала 2007 года, после этого первичный растет более быстрыми темпами, и стагнация обоих в IV - такая картина в 2008 году по Ленинградской области. При этом 1 м2 жилья в новостройках здесь до сих пор стоит дороже.

Движение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости Ленинградской обл с 2007 года

Картина по северной столице несколько иная. Кривые, отражающие движение 1 м2 в новостройках и квартирах из вторых рук, росли почти параллельно друг другу. Цены на последние были значительно ниже. Они подтянулись к уровню первичного рынка в IV квартале 2008 года. Новостройки упали, а вторичный рынок продемонстрировал небольшой рост - вот что говорит нам статистика. С тех пор первичный рынок рос квартал к кварталу лишь дважды - в I квартале 2009 и II квартале 2011. I квартала 2009 - это пик цен на приходится пик цен на оба варианта недвижимости. С тех пор 1 м2 в новостройках потерял больше 19 %. Жилье из вторых рук в текущем году почти достигало рекордного уровня и сегодня разница между ним и первичкой почти 14 %.

Движение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости Санкт-Петербурга с 2007 года

В Москве в 2008 проседала и вторичка, и новостройки, но падение не было самым значительным за нашу “историю”. Здесь квартиры от хозяев стабильно дороже, чем от застройщика.

Движение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости Москвы с 2007 года

Недвижимость Московской области в пик кризиса 2008 двигалась вверх. Темпы роста вторичного рынка опережали новостройки. В текущем же году последние неуклонно росли в цене: интерес к этому виду недвижимости подогрели планы по “остоличиванию” ряда областных территорий.

Движение цен на рынке первичной и вторичной недвижимости Московской области с 2007 года

История, как видим, не подтверждает тезис о повсеместном снижении цен на недвижимость во время кризиса 2008. Вопрос же о том, какой именно регион может стать исключением на этот раз, пока остается открытым.

39 177 рублей - такова средняя цена 1 м2  квартиры улучшенной планировки на первичном рынке недвижимости в Краснодарском крае. Это данные Росстата за II квартал текущего года. 29 792 рублей исходя из сегодняшнего курса ЦБ - столько стоит 1 м2 квартиры в одном из комплексов Синан-Инвест на турецком побережье Средиземного моря. Последнее предложение - комплекс Санфлауэр в округе города Мерсин. Объект еще не сдан, здесь ведутся отделочные работы. Цену за квадратный метр продавец указывает в валюте Еврозоны - 700 евро. Наш выбор - объект инвестиций площадью 120 м2 - при стопроцентной оплате будет стоить 84 000 евро.

Сравним его прогнозную доходность с ожидаемой прибылью от квартиры в комплексе Морская симфония. Удаленность от пляжа - полкилометра. Срок сдачи - III квартал 2012 года. Стоимость 1 м2 от 61 000 рублей. Логично предположить, что такая стоимость действительна для квартир с наибольшей площадью -100 м2. Таким образом, сегодня одну из них можно купить за 6 100 000 рублей. Управляющие компании сравниваемых объектов готовы взять на себя хлопоты по сдаче приобретения в аренду. При этом россияне считают, что сезон прибыли при посуточном ее варианте длится с мая по сентябрь. Турки - с апреля по середину ноября. Мы в своих подсчетах укоротили последний отрезок и берем за сезон в Турции период с 15 мая по 15 октября.

Для вычислений мы использовали понижающие коэффициенты 0,5 и 0,8 в низкий и высокий сезоны соответственно. Средиземноморцы не корректируют стоимость аренды в зависимости от месяца и берут по 100 евро в сутки. Их российские коллеги оперируют величинами, сложившимися на рынке в прошедшем сезоне, и подход к ценовой политике у них более гибкий. Мы брали максимальные суммы. (92*100)*0,8 + (62*100)*0,5 = 10 460 евро. Это прогноз дохода покупателя квартиры в Санфлауэр. (2 200*17)*0,5 + (3 000*30)*0,8 + (3 500*2*31)*0,8 + (2 800*30)*0,5 = 306 300 рублей. Это прогноз прибыли покупателя квартиры в Морской симфонии. 8 368 евро и 245 040 рублей - столько за вычетом комиссии останется у инвесторов на руках в первом и втором случае соответственно.

При наших прогнозах загруженности получается, что 10,04 лет - период окупаемости для Санфлауэр; 24,89 - период окупаемости для Морской симфонии.

Вносишь на специальный счет в банке ежемесячно некую сумму - краевой бюджет добавляет 30 % от нее. Так копятся деньги на первоначальный взнос по ипотеке. Период накопления - от 1 до 6 лет. Затем банк, обслуживающий счета, выдает их владельцам кредит на покупку недвижимости под 6 % годовых. Ставка останется прежней вне зависимости от инфляции. Взаймы банк даст ровно столько, сколько клиент накопит и край добавит. Сумма накопления и “надбавки” таким образом должна составлять половину от стоимости квартиры.

Участники проекта - Сбербанк, Краснодарский край и его жители. О запуске накопительной ипотеки кредитор и власти территории договорились на проходившем в Сочи экономическом форме. Социальные выплаты из бюджета ограничены суммой 36 000 рублей в год. Для их получения участник Накопительной ипотеки должен ежемесячно откладывать на счет в Сбербанке минимум 7 000 рублей.

Условия вклада, который будет открываться в рамках программы, пока не обнародованы. Логично предположить, что процентный доход по нему будет начисляться по ставке “до востребования”. В таком случае при минимальном размере взносов за 5 лет на счете участника программы будет 600 000 рублей. Еще столько же он получит в кредит от Сбербанка. Средняя цена 1 м2 в Краснодарском крае во II квартале 2011 года на первичном рынке была 38 457 рублей. За наши деньги здесь можно купить у застройщика квартиру общей площадью немногим больше 31 м2. 51 366 - такова стимость 1 м2 на вторичке - площадь квартиры при такой цене квадрата едва перевалит за 23 м2.

Цены же на недвижимость в течение пяти лет претерпят изменения. Это движение может нивелироваться за счет действий краснодарских властей - они обещают участникам программы и квадратные метры по льготной цене. Сбербанк же и с учетом ставки по ипотеке в размере 6 % годовых вряд ли останется в накладе. Это - своеобразная плата за пользование средствами участников программы в течение срока накопления.

Город Мытищи, пересечение улиц Трудовая и 3-я Крестьянская - ипотеку на квартиры в доме по этому адресу банк Уралсиб даст на специальных условиях. Они - результат договоренности банка и застройщика - компании ПИК. Ставка по кредиту на покупку ряда объектов недвижимости от последнего будет на 1 % ниже стандартной. В строящемся доме по названному адресу сегодня можно приобрести квартиру с использованием займа под 11% годовых в рублях. Данное применимо, если клиент располагает собственными средствами в размере 50 % от стоимости жилья. При первоначальном взносе от 20 % до 50 % ставка будет на 0,5 процентных пункта выше. Озвученные величины действуют на этапе строительства, по его окончании ставка будет равна 10,8 % годовых.

Двухкомнатная квартира общей площадью 64,08 м2 расположена на 9 этаже выбранного нами дома. Здесь цена 1 м2 начинается от 64 125 руб. По ней реализуют, скорее всего, квартиры самой большой площади, - четырехкомнатные. Мы все же возьмем ее за точку отсчета - нам она нужна для сравнения. 4 109 130 рублей - такова будет стоимость варианта. При сроке кредита 10 лет покупатель переплатит банку Уралсиб 2 102 047 рублей. Размер ежемесячного взноса будет равен 44 911 рублей. При максимальном сроке переплата составит 7 804 292,40 рублей, ежемесячный платеж - 30 810 рублей. Рассчеты сделаны для таких параметров: 20 % - размер собственных средств, 10,8 % годовых - ставка по кредиту.

ДПоследний вариант приобретения в кредит можно рассматривать, если наименьший размер ежемесячного платежа - основное требование к ипотеке. Конурент Уралсиба на данном объекте - Сбербанк. Для тех, кто готов выплачивать больше 40 000 ежемесячно, его предложение предпочтительнее. При равных условиях в части первоначального взноса по ипотеке от Сбербанка размер регулярных выплат составит 43 442 рублей, а процентов по кредиту заемщик заплатит 1 925 731 рубль. Продукт с названием “В десятку!” актуален до конца текущего года. Максимальный период возврата здесь - 10 лет, ставка 10 % годовых.

В свете же последних событий интерес может представлять и ипотека от Уралсиба на общих основаниях.  С ее помощью можно купить квартиру в будущей Москве, которая сегодня называется, к примеру, Щербинка. 71 606 рублей - столько в среднем стоит здесь 1 м2 в новостройке. Средняя цена рассчитана нами на основании актуальных предложений агентств недвижимости. В Москве же за названную единицу площади в среднем дают 162 400 рублей. Так что есть вероятность, что стоимость обслуживания ипотечного долга нивелируется за счет роста цен на недвижимость в присоединяемых территориях.

Площадь комнаты - 19,75 м2, кухни - 8,5 м2, балкона - 2,73 м2. Общая площадь - 43,50 м2. Квартира находится на 10-м этаже дома, расположенном в 22 микрорайоне Балашихи. Квартира неугловая. Серия дома - ИП-46С. Высота потолков этой серии - 2,8 м, наружные стены с повышенной шумоизоляцией имеют толщину 340 мм. Дом сдан госкомиссии в 2009 году. Это объект, построенный СУ-155. Что такого в нем особенного? - спросите вы. А особенными будут условия ипотеки, вздумай вы приобрести приглянувшуюся автору материала квартиру в кредит от банка ВТБ24.

8,5% годовых в рублях  - такая процентная ставка будет прописана в вашем договоре. Она доступна в рамках ипотеки, разработанной банком ВТБ24 совместно со строителями. Названная величина действует после завершения строительства, как в нашем случае. До его окончания применима ставка от 9 % годовых в рублях и от 8,45 % в валюте. Прочие параметры ипотечной программы, разработанной кредитором и СУ-155: 20 %  -размер собственных средств, 50 лет - максимальный период возврата. Стоимость однокомнатной квартиры в Балашихе - 3 045 000 рублей. При минимальном первоначальном взносе сумма кредита будет 2 436 000 рублей. При сроке 5 лет ежемесячный платеж будет немногим меньше 50 000 рублей, а переплата составит 562 800 рублей.

Сегодня за кредитом от дуэта ВТБ24-СУ-155 могут прийти только желающие купить недвижимость в Москве и Московской области. В перспективе - всех регионов, в которых строительная организация имеет объекты. Это еще 6 регионов, среди которых Санкт-Петербург, Нижний Новогород, Тверь.

Житель столицы берет ипотеку для покупки квартиры в Смоленске. Жилье здесь ему не нужно, он ждет роста цен на недвижимость и планирует за счет этого движения получить выгоду. Схема сложная - чего стоит только процедура получения кредита! - но, как оказалось, применимая. Деньги - инструмент инвестирования и рассматривать в таком качестве можно и заемные средства. Насколько вероятна прибыль инвестора в описанном случае? Рассмотрим трехлетний период.

Смоленская область в Центральном федеральном округе занимает и впрямь особое положение: стоимость квадратного метра здесь - одна из самых низких, 28 981 рублей. Среднее же значение для региона - 33 615 рублей. При подсчетах мы не учитывали Москву и Московскую область. Стандартная ипотека на общих условиях для покупки готового жилья в Сбербанке доступна, например, под ставку 13.0-14.75 %% годовых в рублях. Это применимо при сроке кредита до 10 лет и первоначальном взносе от 15 %.

Нетрудно заметить корреляцию зарплаты в регионе и стоимости жилья. Это логично. Если в городе Н. средняя зарплата 10 тысяч рублей, то спрос на квартиры по цене в 50 тысяч рублей за квадратный метр будет низкий. Это подтолкнет цены вниз.

Если рассмотреть коэффицент Ц/З ((цена квадратного метра)/(зарплата)), то и по нему Смоленская область будет среди аутсайдеров. Такого низкого показателя нет ни у одного субъекта Центрального Федерального Округа. На Смоленщине в 2009 году он был 2.22 (в 2010 году, по нашим оценкам, упал ниже 2.0), средний по региону - 2.60 (вновь без учета Москвы и Московской области).

Читать далее »